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カテゴリー「裁判」の33件の記事

2011年5月 6日 (金)

訴訟と鑑定

 不動産関係訴訟で、経済的価値にかかわる事件においては、最終的には不動産の鑑定評価が必要となる場合が少なくない。

 もっとも代表的なものが、土地や建物の賃料増減額請求事件であり、当事者が増減請求した賃料について、裁判所が相当な賃料額を判断するには、継続賃料の鑑定が欠かせない。

 この場合の問題は、

①借地借家に関する法律知識、適正賃料額の鑑定並びに継続賃料に関する判例の動向に精通した鑑定人を見出すことが困難であること、

②鑑定料が極めて高額であること(弁護士の手数料よりはるかに高い場合もある)、

③継続賃料の鑑定評価に関する学問的研究がほとんどなされていないこと、

④せっかく出された鑑定結果が役に立たないことが少なくないこと

などである。

 その原因は、もちろん鑑定人である不動産鑑定士の責任でもあるが、鑑定について、不勉強とも思われる裁判所、弁護士側にもその責任の一端があるように思われるが・・・・・?

・‥…━━━

赤色を見て 元気出せ と言われているような 

Dsc_4315_3 岡本太郎のオブジェが

  イメージに浮かんだ

美空ひばりの 「真っ赤に燃える太陽だぁ~から・・・ 」

 もね

Dsc_4291_3

・‥…━━━・‥…━━━

2011年1月11日 (火)

然るべく

 訴訟手続の中で、例えば、原告から証人調べの申立てがあり、特定の証人が申請された場合、通常、裁判所は相手方である被告に対し、 「ご意見は」 という問いかけをする。

 証拠決定は、裁判所の専権事項であるから、その採否は裁判所の裁量にかかっており、当事者の意見に左右されるわけではない。

 しかし、当事者の意見は採否決定の参考となるから、当事者は十分に意見を述べるべきであろう。

 裁判所の求意見に対する回答としては、一般に 「必要なし」 か 「然るべき」 というのが通常であろう。

 当該訴訟に必要のない証拠を調べることは本来不合理であるから、例えば、証拠調べの必要性を欠くことを理由として文書提出命令の申立を却下する決定に対しては、独立に不服の申立をすることができないとする最高裁の決定例がある(最決平成12年3月10日)。

 問題は、当事者が 「然るべく」 と回答した場合をどのように考えるべきかである。

 訴訟実務では、裁判所に下駄を預けるということの意と考えられるが、裁判所は、「然るべく」を証拠採用に異議がないと考えるのでなく、証拠調べの要否に遡って検討がなされるべきものと思うが、いかがでしょうか?

 恋人に結婚を申し込まれた彼女は、決して 「然るべく」 とは返事なさいませんように

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜

 あじがあるねぇ~  なにしろ本物のレンガだからねぇ~ 

Photo_5

  いきな自転車  ペアで寄り添って いいねぇ~

Photo_6

 広場でイベントがあるときは とても賑わう  青春の男女 なんという喜びが輝いていることか  

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  「飛鳥Ⅱ」が ちらっ と見えるけど分かるかなぁ~  

                   (横浜レンガ倉庫にて)

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜

2010年12月17日 (金)

建物抵当権の事前通知条項

 借地人が借地上の建物に抵当権を設定する場合、金融機関は地主の承諾書を要求するのが通常である。

 この承諾書には、借地上の建物に抵当権を設定することについての承諾と併せて、地代の不払い等により借地契約が解除されるべき事由が発生したときは、地主は金融機関にあらかじめその旨を通知する義務を負い、この義務に違反したときは金融機関は地主に損害賠償を請求することができる旨の事前通知条項が含まれているのが一般である。

 借地人が地代を支払わなかったので、停止条件付解除通知を含む催告をし、支払いがなかったため、借地契約が解除された場合、金融機関は事前通知がなかったことを理由に借地権価格相当額の損害賠償を請求できるでしょうか

 そのような約束をしたのなら、事前通知をしないで解除をすれば、債務不履行となり損害賠償を請求できるのは当然のようです。

 同様の事件で、金融機関の損害賠償請求は信義則に違反しないとして、8割の過失相殺の上、損害賠償を認めた最高裁判例があります(最判平成22年9月9日金判1355号26頁)。

 地主は、借地人から建物抵当権設定の承諾を求められた場合は、絶対に承諾すべきではないということになりそうですが、それでよいのでしょうか

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜

[ 大きな木 ]

 子供たちのサッカーを見守る 大きな木

   と  とが同じサイズのような木 大地にしっかり立ってます

Photo_2

枝に登って 子供達のサッカー見物していたい 気分だぁ~ (*^-^)

  大人が登ったって 折れそうもありません!  いかんいかん (`ε´)

      人 も 樹木 も 見かけで判断してはダメ!

          今年3月ころ 鎌倉八幡のイチョウの木は倒れてしまいましたね 

          ニュース(神奈川県) トップテン に入ってました ( ´,_ゝ`)ハイハイ

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜

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2010年12月16日 (木)

眺望権

 富士山や箱根の芦ノ湖を眺望できる別荘を所有していたところ、前面にこれらの眺望を妨げる建物の建築がされようとしていたら、あなたはきっと 「建物の建築をしないで下さい」 というに違いありません

 建物が建ってしまった後では、まさに後の祭りとなるので、隣人がこれに応じてくれない時は(応じっこないと思いますが)、弁護士に頼んで景観利益を侵害されることを理由に、建築差し止めの仮処分をしてもらうことになります。

 真鶴海岸や真鶴半島を見渡せる宅地の前面に眺望を妨げる建物の建築の差し止めを認めた仮処分を取り消した判決があったとの新聞のニュースに接した。

 施主が、建物を少しずらすことにより、真鶴半島は見えなくても、海岸線は眺望でき、この程度は受忍限度の範囲内ということらしい。

 眺望を特に重要視して宅地を求める方は、目の前に建物が建たないような土地を買うほかありませんね

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜

[ 横浜税関 ]

  ここはお役所 昭和9年(1934)竣工

   国会議事堂を設計した吉武東里が設計 

Photo_3

                                     「クイーンの塔」 と呼んでます

                   イスラム・モスク風の塔が特徴的

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              夕日がさすと ドーム がロマンチックに浮かび上がる

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜

2010年10月26日 (火)

損失補償

 一般に損失補償といわれているものには、公共用地の取得に伴う損失補償のほかに、最近は、第三セクターである土地開発公社等が地方公共団体等に代わって土地を取得する場合の融資先に対する債務保証をした場合の問題が話題となっている。

 後者は後日に譲るとして、公共用地の取得の場合、起業者は適正な価格で買収することになるが、話が拗れると収用となる。

 この場合、起業者は適正価格について鑑定評価を徴した上、収用委員会に補償裁決を求める。

 収用委員会は、さらに、委員会として裁決の参考とするため鑑定評価が複数採用される。

 収用委員会の採決に対し、地権者は裁判所に補償金額について不服の申し立てをすることができるが、問題はその先にある。

 訴訟では、原告である地権者が適正な価格(正当な補償額)についての立証責任があるようで、地権者側の文書提出命令によるも起業者側は肝心な部分を黒く塗りつぶして鑑定評価書を提出してくる。

 しかし、正当な補償の下に収用が行われたことは、起業者側が立証すべきであって、黒く塗りつぶした鑑定書の提出は、その責任を放棄していると思うのだが、実際の訴訟はこのことについて、あまりにも鈍感になっているようです!

 

 

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜

[ 蜘蛛の巣 ]

    蜘蛛は 素晴らしい建築家そして芸術家?

張り巡らされた大きさは いずれも1メートル以上あります

Photo

  場所の設定 サイズ 緻密な計算によって 設置されている

    どの位のエネルギーと時間が掛かったのだろう 

          中央に じっ~と 待つ主  

ずる賢い奴 端っこで便乗 どこの世界にもいるものだ

                      一人で造った  あなたは 偉い Photo_4

                            (横浜元町 フランス山にて)

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・

2010年10月 6日 (水)

抵当権設定承諾(2)

 抵当権設定承諾書に記載された通知義務を怠り、建物が収去されると抵当権は消滅し、金融機関は債権回収の担保を失うことになる。

 それでは、金融機関は地主に対し、この通知義務違反を理由に損害賠償を請求できるでしょうか。

 最近の最高裁判例(平成22年9月9日)は、この通知義務を法的義務と解し、地主に損害賠償義務を認めた(ただし、過失相殺8割)。

 地主としては、借地人に頼まれても、このような文言にハンコを押さないようにしなければなりません!

その結果、借地人は金融機関の融資は受けられず、建物を建築することができないことになります!

 でも、そのような配慮は、どこ吹く風といったような判決という気がしてなりませんが・・・・

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜

 [ 夏を惜しむ ]

       昼下がり 港の景色を 独り占め    とても気持ち良いんだよね

Photo_3                  読書して  自由を満喫の様子

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜

               

2010年10月 5日 (火)

抵当権設定承諾(1)

 借地人が建物を建築する資金を金融機関から調達しようとする場合、金融機関は建築する建物に抵当権を設定すること及び地主の抵当権設定の承諾書を要求するのが一般である。

 この承諾書には、通常、「地代不払い等の事実が生じるおそれがある場合には、地主はあらかじめ金融機関に通知する」 旨の条項が定められている。

 借地人の地代不払いがあったが、地主がこの通知をしないで借地契約を解除し、建物収去土地明渡の判決を得て建物を収去したとき、どのような問題が起きるでしょうか?

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜

[ 夕日の滝 ] 

太古の森の雰囲気の中に

 苔むした石  石の隙間には木の根っこが地上を這っている。

  また その少しの隙間を より分けながら  時々

 根っこを踏みつけ 「ごめん」 「ゴメン」 といいながら歩く

このような自然があるところ  ここは 神奈川県南足柄市

Photo_2 木立の後ろ側に滝が

 スタイル抜群の滝ですよ

時々 男女が白装束に着替え 修行しているとか

Photo_3

「夕日の滝」  良い名前だね~

しかし 滝口に太陽が当たるのは 午前らしい

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2010年9月15日 (水)

譲渡担保・清算金の適正価額

 不動産に帰属清算型の譲渡担保権を設定した場合において、清算金支払の根拠となる目的不動産の適正な評価額とは、いかなる価格をいうのであろうか。

①正常な取引価格

②路線価価格相当額

③固定資産評価額

④競売の評価額と同等の額

⑤早期売却価額

 いずれも、この場合の適正な評価額の根拠となる材料を提供しそうである。

 あなたはどのようにお考えになりますか?

 私は、⑤が妥当と思いますが

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[ 横浜球場ナイター ]

  ナイター開催日   薄暮にYライトが輝きを増して   

Photo_4

 フラッグの勢い(風)にボールを乗せればベイスターズだって 

              勝てるぞ 勝てよぉ~ ワザと負けるんじゃないぞ~

Photo_2 公園内のビューティーポイントは噴水

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2010年8月30日 (月)

境界確定

 国調の地籍調査で確定した筈の土地の境界が争いとなった。

 本来、地籍調査の手続ではできない土地の分・合筆が行われてしまったらしい。

 結局、3年もかけて調停、訴訟を行い、土地の一部を分筆して、隣接地に併合する和解が成立した。

 分筆地の所有権移転登記の登記原因は、真正な登記名義の回復。

 登記権利者は併合される元地の所有名義人・すでに亡くなられている方の名義・・・・というところがミソ

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[ つばさ橋 ]

岡山へ出張  日帰りです 

  便利は良いこと 高齢者にはキツイ!!

            朝焼けの頃 ベイブリッジから つばさ橋を通過 

                      湾岸高速は  スイスイ  

Photo (バスの中から)

      あっというまに 朝焼けは終わり  

                        JAL に乗ることに 小さい奴にね

Photo_3

                                              続く・・・

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2010年8月25日 (水)

文書提出命令

 賃料増減額訴訟において、被告から減額請求を相当とする鑑定評価書が提出された。

 当該事案は、原告が賃料増額請求をしたところ、被告から減額請求がなされたもののようである。

 文書提出命令の対象となった文書は、継続賃料の鑑定評価に使用した賃貸事例に関する資料等である。

 原告としては、これらの詳細資料が提出されないと、被告の鑑定書が正しいか否か確認しようがないというもののようである。

 これに対し、不動産鑑定士は、当該資料は第三者に開示しないことを前提に集取したもので、これを開示すると不動産鑑定士として今後職務上窮状に陥ると抗弁した。

 裁判所は、「開示されている内容を超えて、賃貸事例の物件を特定するために、相手方(不動産鑑定士)の職業の秘密を開示させることは相当でない」とした(東京地方裁判所平成22年5月11日判例時報2080号44頁)。

 少し論点がずれている気がしますが

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  [ 鷺 草 ]

            真夏に咲く  サギソウ  

          白の印象  目に爽やか  まるで 鷺の群舞 

                         と言うものの 鷺の群舞 見たことナシ 

Photo_3

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜