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カテゴリー「不動産鑑定評価」の18件の記事

2013年10月28日 (月)

使用借権の価格

 使用借権とは、使用貸借契約上の使用借人の権利のことである。

   契約であるから、貸主・借主が双方合意の上、契約書を作成して使用借権を設定する場合もあろう。

 使用貸借は使用料が無償であることから、実際にこの貸借が行われるのは、親子、兄弟等の親族間、あるいは会社と代表者間など特殊な関係にある場合が多く、契約書の取り交わしなどなく、紛争が発生した際に、使用貸借と推定されることも少なくない。

 被相続人の死亡後、相続人の一人が相続財産である住宅を使用されていた場合に、遺産分割が行われるまで使用借権が設定されていたものと推定した判例もある(最判平成8年12月17日)。

 使用借権は、その権利を第三者に対抗することはできず、借主が死亡すると使用借権も消滅するが、期間の定めがあるときはその期間が満了するまで、また、使用目的の定めがある(推定される)ときは、その目的に従い使用・収益が終わるまで、もしくは使用・収益をするのに足りる期間が経過するまでは、使用貸借は終了せず、借主は無償でその物の使用を継続する権利がある。

 使用借権の価格が問題となるのは、例えば、使用借地上に建物を所有していたが第三者の故意、過失で建物が滅失した場合に、借主が被る損害賠償額を求める場合(最判平成6年10月11日)、あるいは、相続財産中に相続人の一人が相続財産の土地を使用借地している場合に、遺産分割するにあたり、その使用借権をどの程度と見積もるかなどである。

 使用借権には種々の態様があるから、その使用借権の経緯、実態を斟酌して、法律判断をもとにその経済的価値を求めなければならず、不動産鑑定士が容易に行える業務ではない。

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ハロウイン クリスマス など その時節になると

街のショーウインドーは 楽しさ あふれ出す

横目で見つつ 自分には関係ないなと思いつつ 

ちょっとだけ あやかり 「波浪右院」 してみました

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お部屋が明るくなりました(*^-^)

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2013年5月 2日 (木)

民事裁判と不動産鑑定

 不動産が関係する紛争は極めて多い。

  不動産すなわち土地や建物は高価なものであるから、その所有権や利用権の存否、あるいはその権利関係の内容等について少しでも争いがあれば、隣近所や親族間でさえも深刻な問題となる。

  これらの紛争の種類は枚挙にいとまがないが、類型的には売買に関するもの、借地借家に関するもの、その他利用権に関するもの、共有に関するもの、近隣関係に関するもの、不法行為に関するもの、相続等身分関係に関するもの、土地収用・再開発・区画整理に関するもの、行政事件に関するもの、区分所有建物に関するもの、建築紛争に関するもの、などに分けることができる。

  いずれの訴訟においても、多少とも不動産の価値に関する場合には、裁判所において鑑定が採用され、また、当事者から書証として鑑定評価(意見)書が提出される。

   鑑定意見を述べる者は、不動産鑑定士等の専門家であり、多くは適切な意見が述べられるであろうが、複数の異なる鑑定意見や鑑定評価がなされた場合にその採否は最終的には裁判所の判断に委ねられている。 

  しかし、この点が最も難しいところであり、異なる経済的価値判断をもとにいかに適正な法的価値判断に結びつけるかである。

 これらの点については、従来、適切な検証が行われていなかったのではないかと思われるが、あまり有益とも思われない鑑定論争を防ぐためにも、この分野の判例の検証は欠くことができない。

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2013年  神降地(上高地) 春はそこまで

空も木々もすべてが輝く とは まだ なってません

もう少々お待ち下さいという感じですね(4/28。ちなみに4/27は開山祭、吹雪

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前日、15センチ積もった雪も昼までにはほとんどが溶けて 

春らしい空気 ひとの心をやさしくさせる

オシドリ(雄)は繁殖が終わるとこの美しい羽色がモノトーンぽく変わってしまうそうですね。

  たしかにもう一羽(地味な色の)がそばにいました。オシドリであることは間違いない

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春を探しました 凍てれる地面から フキノトウが萌そめ   

 これを今夜の天ぷらに  なんチャッテ   ダメダメ

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片道6時間  滞在3時間

おいしい空気を吸い、天然水が飲めただけで充分な旅でした

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2012年11月19日 (月)

朗 報

 今日 仕事の関係の朗報が二つ飛び込んできた。

 一つは、倉庫の賃料減額請求事件において、裁判所の鑑定結果が減額を相当と判断していたが、被告代理人から依頼を受け私的鑑定を行い、従前賃料は契約の経緯等からして未だ不相当に至ってはいない旨の鑑定意見書を提出したところ、裁判所は、借地借家法32条1項の減額請求の要件を充足していないとして、原告の減額請求を棄却した事案、

 二つ目は、都心部商業地のビルの建替え(再開発)に伴い、従来の飲食店舗賃借人に対する明渡し請求に際し、賃貸人が示した立退料が相当か否かの鑑定の依頼を受け、市街地再開発事業における地区外転出の借家人に対する補償額を賃貸人提示の約3倍の額を鑑定したところ、賃貸人がこれに応じてほぼ鑑定額どうり補償を受けることができたという事案である。

 いずれも、契約の経緯等諸事情を十二分に考慮して鑑定評価したものであるから、自分自身としては正しいと確信しているものの、裁判所や相手方がいる場合、必ずしもそのとおりとならないことが多い。

 ということもあって、そのような良い結果が出たのは、私の鑑定意見を信頼して、そのような訴訟、交渉をしてくれた代理人、担当者の努力のお陰と認識しているが、とにかく、やりがいがあるし、嬉しいものである。

 どうせ難しい鑑定を頼まれるのであれば、鑑定結果を十分活用して戴ける依頼者であってほしいと切に願うところです

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜

2012年11月 8日 (木)

継続賃料の鑑定と裁判所の判断

 地代、家賃の増減請求事件において、当事者双方から私的鑑定が提出されるが、裁判所はあまりこれを採用したがらない。

 というより、当事者から提出される鑑定はあまり信頼できないというのが本音ではないであろうか。

 しかし、弁護士・不動産鑑定士の立場からいえば、これは半分は合っているが、半分は間違っているといえそうである。

 合っている半分は、当事者から依頼された鑑定士は、当然のことながらその当事者の意向に沿った鑑定をするに違いないし、また、依頼者の期待する鑑定結果が得られなければ、依頼者はわざわざ高額な鑑定料を支払って鑑定を依頼することはないからである。

 他方、依頼者の意向に沿った鑑定でも、依頼者の意向が正しければ鑑定結果も正しいことになる。

 とすると、当事者の鑑定結果は一概に信頼できないのではなく、そのように考えざるを得ないか否かは、むしろ裁判官に鑑定の良否を見分ける力があるか否かということになるのではないであろうか。

 鑑定結果に基づく多くの判例に接する時、裁判所の判断力の差が明らかになるということについて謙虚に自覚することが必要と思えるのだが

゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜

2011年10月28日 (金)

差額配分法

 差額配分法というのは、土地や建物を引き続き賃貸している場合に、土地・建物価格の高低、公租公課の増減その他経済事情の変動があり、従来の地代・家賃が不相当となった場合の地代・家賃の適正な増減額を算定する方法の一つとして不動産鑑定評価基準で定められている手法の一つです。

 何の差額を配分するのかといえば、今、その土地・建物を新規に貸した場合の賃料と従来の賃料の差額を求め、この額を賃貸人と賃借人とに公平に配分するというものです。

 何か、ドンブリ勘定みたいですが、判例は、この手法に合理性があるというものと昨今の経済情勢の場合、使用に耐えないとする賛否両論があります。

 問題は、新規賃料をどのように求めるかで、例えば、借地の場合に、新規賃貸する基礎価格を更地価格とするか、底地価格とするか、また、期待利回りは何パーセントとするかについては、鑑定実務では定説がなく、混乱しており、裁判所はこの議論に深く関わりなく、同一に論じているところが、問題なのですが!

裁判所は、そのようなことについて深く思いを至らさないように思います。

 何しろ、裁判鑑定は、絶対に信用できると考えているようですから!

わが国の裁判と鑑定の腐れ縁の一つですね~

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[雲の中]

                  ランドマークタワー 雲隠れス

 何か悪いことでもしたのかしらね 顔など隠して (≧∇≦) 

 今の政治など見ていられないのかしら

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2011年9月 3日 (土)

借地借家/地代・家賃増減請求訴訟と鑑定

 裁判所で、地代や家賃の増減請求が争われた場合に、当事者は増減額が適正であることについて、不動産鑑定士が作成した鑑定評価書を証拠(証拠)として提出することが少なくない。

 これに対し、相手方も、また、不動産鑑定士に依頼し、その鑑定評価書に対抗する鑑定評価書を作成してもらい、証拠として提出する。

 当事者から提出された鑑定評価に対しては、それぞれ相手方から、その鑑定内容に対する問題点や誤りを指摘し、証拠力を減殺する主張をする。

 裁判所としては、いずれが正しいか判断がつかないため、(そこが問題の一つですが)、裁判鑑定を採用する。

 鑑定人は宣誓のうえ、鑑定書を作成し裁判所に顕出されると、自らの主張にそぐわない当事者は、鑑定結果に対し、その問題点、誤りを指摘する。

 裁判所は鑑定結果を中心に検討を加え、判決する。

 ということになるのですが、実際は、ほとんど鑑定結果が採用され、当事者から提出された私的鑑定は無視(?)されるのが経験則上一般のようです。

 しかし、裁判鑑定を正当とする判決理由を見出すことは困難のように思われます。

 一般的にいえば、当事者から依頼された鑑定は、当事者の意向が反映されているのは事実と思いますが、裁判鑑定に比較し、遜色があるとは思われません。

 裁判所は、謙虚に、裁判鑑定を排斥できるよう、鑑定に対する素養を身につけられることを切に期待しております

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 みぃ~~ン みン ミン みン  みぃ~ン

  ちから一杯  激しく泣いているの? 呼んでるの? 

  呼ばれたのかと思って 振り返ったら この子が

    大きな眼で じっと  

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 事務所前面の馬車道通りには アキニレの木 

   このに留まり 哀しげなるに 

  最後の ちからを振り絞り みぃ~ン みぃ~ン

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2011年8月 2日 (火)

賃料増減額請求と鑑定評価

 地代・家賃の増減額訴訟には、必ずといってよいほど鑑定評価書が書証で提出され、また、裁判鑑定も採用される。

 前提事実が同じで、採用された継続賃料の鑑定評価手法(差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法)が同じであっても、、複数の鑑定結果は全く異なることが少なくない(もっとも、結論が同じなら、複数の鑑定は必要なともいえるが)。

 裁判所はどの結果を採用してよいか、迷ってしまうに違いない。

 鑑定評価の手数料も安くないし、何か良い方法はないものでしょうかねぇ~

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 小さな旅の途中 今ではなかなかお目にかかれないものが! 

   扇風機です グルグル ぐぅ~ん 

      おぉ~   涼し~い 

        快適なアナログ?  レトロ? 電車  

車内はガラガラ  乗客は3人でしたぁ 

  

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2011年6月16日 (木)

地代・家賃の改定

 かつて、地代・家賃の改定で問題とされたのは、増額請求であった。

 昭和30年代半ばからの高度経済成長期から平成2年ころまでのバブル期までは、地代については、専ら地価の高騰に地代の値上げがどれだけ追いつけるか、また、家賃については、都心部のオフィスビルの需給関係と賃料の急激な上昇にどれだけ抵抗できるかが問題であった。

 ところが、土地神話が原発安全神話と同様に崩壊した後は、家賃の下落にどれほど歯止めをかけることができるかが中心課題であった。

 しかし、すでに昭和40年代半ばころには地価の上昇と地代の値上げとの間にはほとんど相関関係は認められなくなっており、バブル崩壊後における地価の急落の持続にかかわらず、地代の下落はほとんどみられなかったことは、地代と地価との相関関係が極めて稀薄となっていることを実証する結果となっている。

 目下、地代・家賃の減額請求の訴訟をいくつか抱え、いずれも難問であることから、同じ(?)趣味であるダンスをする暇がとれないのが玉にきずである┐(´д`)┌ヤレヤレ

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 水も滴る良い・・・・・

   アジサイ は やっぱり雨がよく似合う 

        そこで カタツムリ に出会えればうれしいのだが 

        最近 見なくなっていませんか?

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2011年5月13日 (金)

被災地の地価

 被災地は未だガレキに被われ、また、海水面下になったままの土地や、放射能汚染により立ち入れない地域の土地は、土地本来の効用が失われたままである。

 これらの土地について、現在の土地の価格を評価することは極めて困難であり、仮に評価されても、ほとんど無価値に等しい価格きり評価できないであろう。

 これらの土地を所有している人々は、その地に戻れず、その日の生活に窮している。

 これをよいことにして、悪質な買い占めが横行し始めたら、どのような対処方法があるのだろうか?

 いわゆる買い占め等防止法や国民生活安定緊急措置法の適用も考えられるがそれでは到底たりないのではないか

 国土利用計画法の改正かその他緊急の特別立法も考えておかなければならないのではないか

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[水球遊び]

 プールに浮かぶ大きな球体の中に入って 前進する遊び 難しそぉ~

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 バッタンバッタン 七転八倒

中の子 マジ顔  ぅぉぉぉーヽ(゚ω゚ )ノヽ( ゚ω゚)

外で見ている者 大笑い  ぅぉぉぉーヽ( ゚ω゚)ノヽ(゚ω゚ )ノ 

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5分間で 500円の遊びでした  子供は元気が一番!!

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2011年5月 6日 (金)

訴訟と鑑定

 不動産関係訴訟で、経済的価値にかかわる事件においては、最終的には不動産の鑑定評価が必要となる場合が少なくない。

 もっとも代表的なものが、土地や建物の賃料増減額請求事件であり、当事者が増減請求した賃料について、裁判所が相当な賃料額を判断するには、継続賃料の鑑定が欠かせない。

 この場合の問題は、

①借地借家に関する法律知識、適正賃料額の鑑定並びに継続賃料に関する判例の動向に精通した鑑定人を見出すことが困難であること、

②鑑定料が極めて高額であること(弁護士の手数料よりはるかに高い場合もある)、

③継続賃料の鑑定評価に関する学問的研究がほとんどなされていないこと、

④せっかく出された鑑定結果が役に立たないことが少なくないこと

などである。

 その原因は、もちろん鑑定人である不動産鑑定士の責任でもあるが、鑑定について、不勉強とも思われる裁判所、弁護士側にもその責任の一端があるように思われるが・・・・・?

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赤色を見て 元気出せ と言われているような 

Dsc_4315_3 岡本太郎のオブジェが

  イメージに浮かんだ

美空ひばりの 「真っ赤に燃える太陽だぁ~から・・・ 」

 もね

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