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カテゴリー「補償コンサルタント」の10件の記事

2012年1月31日 (火)

補償コンサルタント

 「補償コンサルタント」 というのを知ってますか?

 あまりなじみがない職業ですが、大事な仕事をしています。

 道路や河川などの公共事業を行う場合には、その用地が必要となります。

 用地を取得するということは、個人の大事な財産を最終的には国家が強制的に取得(収用)することになります。そして、このような場合には正当な補償が約束されています(憲法9条3項)。

 そのことを前提として、収用手続前の任意買収においても、土地の売買価格、建物移転費用、営業補償その他移転に伴い生ずる通常の損失相当額が支払われます。

 これらの適正な補償額は誰が算定するのでしょうか?

 公共事業を行う国や地方公共団体等ではなく、これらの評価算定を専門とする職業家が行うことになります。

 土地等の適正価格の基本となる部分は不動産鑑定士が鑑定評価しますが、個々の土地評価やどのような補償が必要であるか、また、その適正な補償額算定は、補償業務管理士が行います。

 この補償関連の仕事を行い、補償業務管理士をかかえているのが補償コンサルタント業者です。

 わが国には、補償コンサルタントをまとめる組織として、「社団法人日本補償コンサルタント協会」 があります。

 補償業務管理士の資格は7部門及び総合補償士とがあり、同協会において資格試験を行い、資格を付与しております。

 一度、門をたたいて下さい。

:;;;:+*+:;;;:+*+:;;;:+*+:;;;:+*+:;;;:+*+

ほおずき の花言葉として

 「心の平安」 「不思議」 「自然美」 「私を誘って下さい」 「頼りない」 「半信半疑」

「いつわり」 「欺瞞」 などとがあります。 どれが一番 ぴったしなのかな

実がなく種と皮だけなので 「いつわり」 「ごまかし」という言葉になったようですがね

Dsc_64371

昔、学校の授業中 ある先生の口癖は

「あんたの頭はピーマンみたいだ」 と。

 これは中身が空っぽという意味でしたが。 

「ほおずき」 も形が似てますが 

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2011年6月30日 (木)

再開発と代替地

 市街地再開発事業が施行されるとその地区内の土地所有者、借地権者、建物所有者は権利者として、従前の資産額に応じた再開発後のビルの床(区分所有権及び敷地利用権)を権利変換手続により取得する。

 再開発ビルに残りたくても残れない特別の事業者や高齢者は希望することにより地区外に転出することができ、従前の資産額に相当する補償金を受け取ることができる。

 補償金は要らないので代替地を探してくれ、代替地が見付からなければ、再開発事業に協力できないと主張する権利者も少なくない。

 もっともなことだと思うが、代替地はなかなか見付からず、見付かっても帯に短したすきに長し、なかなか話がまとまらず、ついに時間切れとなって補償金が支払われるか、強制権変となってしまう。

 どうしたら良いか判断に迷う場合は、とりあえず従前と同様の商売ができるような権利変換を受けられるよう要求するのが最善である。

 その後は、専門家に依頼し、じっくりと交渉するのがよいと思います

・‥…━━━☆・‥…━━━☆・‥…━━━☆

[七夕 フラワーアレンジメント]

 深めの植木鉢に 笹を使用して左右に垂らし 短冊も付けてみました

    短冊は小さいのを  

    夢はささやかにかないますようにね!

Dsc_46151a

うちに帰ってから テーブルの隅っこで食事する羽目に

どうしてかって?

これを置くサイズのテーブルがないことに気づいていなかった (;´д`)トホホ…

・‥…━━━☆・‥…━━━☆・‥…━━━☆

2011年1月14日 (金)

用地買収(2)

 道路の拡巾工事など長い区間の公共工事を行う場合、単年度で実施できるわけではない。

 公共工事には予算がつきものであるから、毎年度、予算の範囲内で用地買収を行い、工事を行っていく。

 しかし、用地買収交渉は短期間で合意に達するものではなく、数年、十数年を要することもある。

 時間が要することは、地権者の生活がかかる国民の基本的人権に基づくものであり、やむを得ないことである。

 問題は、用地交渉が数年にわたった場合、当初提案した条件で話し合いがまとまりそうになったときに、評価の見直しが行われ、一挙に30~40%補償が下がってしまう場合である。

 起業者は、適正に評価した各時点の価格で交渉しているつもりであるが、地権者からすれば、公共事業のための用地買収という目的、必要性に応じて契約交渉に入っているのだから、起業者が評価の見直しを理由に当初提案した額よりも低額の補償額を提示することは、信義に反すると思われるのだが

 今回の民法(債権法)改正で契約交渉についての改正も行われるとのこと、この点どのように変わるのでしょうか

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜

誰が言ったか  足をさわると ご利益があるとか 

   左足はぴっかぴか  わたしは誰でしょう

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 柴又駅前にたたずむ ご存知 「寅さん」 

バックスタイルにもその人をみる 

    思わず回りを見渡ス  これほど背筋をシャンとして歩いている人ナシ

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相変わらずのモテモテぶり 近づく人々 皆ほほ緩む

Photo_11 役柄がそうさせたのでしょうか

もともとの人柄が表れていたのでしょうか 

 化身を残し 今も街に貢献する 華やかにして孤独な姿

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜ 

2011年1月13日 (木)

用地買収

 道路や河川を新設したり、改修するなどの公共事業を行うためには、その用地を取得することが最大の課題である。

 これらの用地は、通常、一般の国民や法人の所有するものであり、これを買収するには、当然その所有者との交渉が必要となる。

 これらの公共事業を施行する者を一般に起業者と呼んでいるが、起業者が公共事業の用に供するために土地を取得(買収、収用)するには、正当な補償が必要であり、このことは憲法上明文をもって保障されている(憲法29条3項)。

 そこで、起業者は用地買収にあたり、土地所有者に対し、土地の取得価格、建物移転補償・営業補償等の正当な補償額を提示して、交渉(用地・補償交渉)するのが建前となっている。

 ところが実際の交渉は、これらの正当な補償額の根拠となる専門家の資料を示して行われることが極めて少なくないように思われる。 

 このことが、用地買収を難しくしている一因となっていることも考えられる。

 正当な補償額の算定を行う専門家としては、不動産鑑定士、補償業務管理士等が存在するが、これらの問題についてお悩みの方は、社団法人日本補償コンサルタント協会のホームページにアクセスするか、具体的かつ困難な事案の場合は、当事務所に電話予約のうえ、ご相談下さい(もちろん、有料でよかったらですが)

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜

 相撲協会にものもうす!

  国技館内に ”巨大スクリーンパネル” を設置せよ 

  中継試合終了後に ”ファンサービス” を設けよ

Photo_2

  国技館に観覧に行っても ほとんどの人々は アリンコの相撲を見ている状態です 

よくみえるところは 維持会員席とかで

  力士が大型化しているとはいえね 勝負も一瞬でしょ くしゃみして目をつむったら終わってんの 

 テレビなら2度見れるしね! 

だいたい 富士登山をしているような階段を上ったうえの席を探すの大変だよぉ~

  

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巨体が 一瞬で 

   ごろん ごろん

     (ノ∀`) アチャー

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なにか 

身体づくりがちがっている ような

ヤッテラレンワ…ヽ(○´3`)ノ フッ

アワワワ    恥ずかしい!!  

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 横綱のうしろ姿 美麗な肉付きをしていた そういえば歴代の横綱 皆美しかったな

あぁ~ 望遠鏡で 長時間は疲れるぅ~ 

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜

2010年11月 8日 (月)

海外損失補償制度調査団-5

調査最終日 

   ロンドン市内視察及びオリンピック開発現場視察

キングス・クロス駅を望む

Photo

競技場建設現場 

  柵ににかかるポスターの右上のデッサンがメイン競技場

2

半分くらい進行中の状況

Photo_2

                  今回の調査予定はこれで終了

2010年11月 4日 (木)

海外損失補償制度調査団-4

11月3日 ロンドン滞在  午前中は 

 ・シービー・リチャードエリス 訪問

  シービー・リチャードエリスグループは、ロサンゼルスに本社を構える世界最大の事業用不動産サービス会社

  世界300ヶ所の拠点(系列会社及び提携先は除く)を通して、不動産オーナー、投資家、テナントに対しサービスを提供している。

  不動産売買・賃貸借の仲介、戦略的アドバイザリー、コーポレートサービス、住宅金融、不動産鑑定評価、調査・コンサルティングを主要業務としている。

午後は

 ・英国土地収用委員会(国際用地協会会員) 訪問

  土地収用におけるプロセスの改善、所有者への補償問題の調査を主要業務として、2002年にトニー・ジョンソン氏によって設立された独立組織

  会報誌発行のほか、土地収用・補償問題に関するセミナーや講義なども行っている。

★゜・。。・゜゜・。。・゜☆゜・。。・゜゜・。。・゜

              朝のケンジントンの高級住宅街

                                (宿泊ホテルのすぐそば)

Photo_4

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2010年11月 2日 (火)

海外損失補償制度調査団-3

今日で6日目(パリ3泊、コペンハーゲン2泊)

  コペンハーゲンを10時40分に発って ロンドンに11時40分着

    約1時間の移動 到着後   

  ・ロンドン交通局 訪問

  ロンドン交通局は、ロンドン市の交通行政を担う機関

  高度なITシステムを活用した渋滞緩和のシステムの導入は世界的にも有名となっており、その画期的な手法と政策導入効果は東京都などが導入を検討していることからもわかるとおり、日本の地方自治体においても大きな関心を持っている。

  ロンドン交通局は、2000年に現在の形で発足

  地下鉄、バス、ドックランズ・ライト・レイルウェイ、トラム、オーバーグランドなど、グレーター・ロンドン内で運営されているほぼ全ての公共交通機関を管轄している。

 2017年にロンドンの東西線を結ぶ新路線 ”クロスレール” プロジェクトの用地取得、開発業務を行っている。

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               コペンハーゲンのニューハーンという運河

                    アンデルセンが住んでいたことでも有名なところ

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食事スタイル これではメタボどころではなく 100キロ超級だ

Newyrk1672

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2010年11月 1日 (月)

海外損失補償制度調査団

 2010年度 第23回海外損失補償制度調査団 が10月28日~11月5日の予定で開催され、副団長として参加してます。

 第1日目 パリ  ・フランス鉄道線路事業公社 訪問

    将来の鉄道開発上、必要となる土地の調査・整備・測定及び住民との調整業務を行う団体 

     鉄道の用地収用に関しては、価値評価を調整して、買い手(大半は地方自治体)と最善の条件等を検討する。

            ・パリ都市整備混合経済社 訪問

    パリ市によって指定された地域の再開発を手がけており、土地や公共施設の総合的な調査・運営や計画の実行を行う団体

    セーヌ左岸地区に加え、13区の中で他に3箇所の開発を行い、この左岸地区の計画は、住居・オフィス・文教施設などの開発を含み、パリの新国立図書館はすでに開館している。

            ・都市再開発現場 見学

                   セーヌ河岸古本屋

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2010年8月20日 (金)

用地取得マネージメント

 用地取得マネージメントという言葉知っていますか。

 聞き慣れないですね。

 道路や河川工事などの公共事業を行う場合、その事業用地が必要となります。

 公共事業施行者(起業者ともいいます)は、必要な事業用地をその土地の所有者らから買収するわけですが、最終的には土地収用手続をすることになります。

 用地マネージメントとは、これらの公共事業の計画段階から道路等の供用開始までの間の、事業用地を買収し、収用し、事業を行うまでの間のあらゆる仕事(権利関係、物的調査、補償額の算定、用地交渉、買収・収用手続、土地の引渡、登記、税務等)を総合的に企画し、実行するというものです。

 従来、これらの仕事は起業者(通常は、国・地方公共団体等)が行っていましたが、現在は、民間の補償コンサルタントの 「総合補償士」 の資格を持った人が行えることになっています。

  詳細は社団法人日本補償コンサルタント協会 http://jcca-net.or.jp  

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[ 竹富島の牛車 ]

  ゆっく~り ゆっく~り 三線の音 聴きながら 

    牛さん いつものコース 指示なし 確かな歩み 

   暑くても 重くても モー(ヤダー) とも泣きません o(*^▽^*)o

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家並みは建物の特徴をよく表して

  建物の屋根はなるべく低く  そして 台風を避けるための石垣 

  真ん中の掲示板のようなものは 石垣の切れている部分を補って

     建物には玄関という部分が 無いらしい  

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やっぱり 真っ赤なハイビスカス と シーサーがなければね

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2010年7月29日 (木)

補償コン

 補償コンって知っている?

 「補償コンサルタント」のことで、道路や河川などの公共事業のために、土地を収用したり、買収したりする場合にいろいろな補償が必要となるわけですが、その補償の内容や額について、調査したり算定したりする仕事です。

 本来は、公共事業を行う国や地方公共団体等(起業者)が自らこれらの仕事をすることになっていますが、その仕事を民間の専門家の協力を得て行うというものです。

 この専門家の資格を 「補償業務管理士」 といい、このような仕事を行う民間の業者を 「補償コンサルタント業」 といいます。

 明日、補償業務管理士試験の口述試験の日なんですよ

詳しくは、社団法人日本補償コンサルタント協会ホームページ

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  「 竹 林 」Photo_3

                       風が竹林を通り抜ける際のざわめき   耳に心地よく響く 

          時々 「さわさわ」 と聞こえるときもある 

    そのときだけ 涼しくなるような気がする ( ^ω^)おっおっおっ

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