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カテゴリー「担保」の3件の記事

2012年2月15日 (水)

土地賃借権の譲渡・転貸と契約解除

 借地人が地主の承諾なく、賃借している土地上の建物を他に譲渡したときは、土地の賃借権も一緒に建物の譲受人に譲渡又は転貸したことになり、地主は賃貸借契約を解除することができる(民法612条)。

 しかし、どのような場合でも解除できるかというと、そうではなく、判例及び学説は、古くから、賃貸人との信頼関係を破壊すると認めるに足りない特段の事情があるときは、地主は契約を解除することができないとされています。

 それでは、借地人が第三者から金銭を借り受けるにあたって、債権者に借地上の建物を譲渡(所有権移転)し、債務が弁済されたときは再び借地人に戻すという約束(譲渡担保権設定契約)をして、地主に無断でその建物について債権者に対し所有権移転登記をした場合、地主は賃貸借契約を解除できるでしょうか?

 形式的には、建物所有権が移転し、それに伴い土地賃借権も譲渡したことになるから、民法612条の賃借権の無断譲渡・転貸にあたるともいえるが、他方、債務者である借地人は、債務を弁済して受戻権を行使して、所有権を復帰することができるのであるから、借地契約の解除を認めなくても良いともいえる。

それでは、どのように考えたらよいでしょうか?

 この回答は、最高裁平成9年7月17日の判例が参考になります

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寒風にも負けず すく~と立つ いじらしい姿  "百合" の残骸だとか

花言葉にある 「荘厳」 「富と誇り」 まさにぴったりの姿でした

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富士山がお顔を見せないときは 似せ富士でガマンガマン    

花のない季節の彩り  希望をのせて湖畔をそよぐ短冊

                                (河口湖 大石公園)

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2011年12月 8日 (木)

建物の担保のとり方

  借金の回収を図るための担保としては、土地や建物の不動産に抵当権や質権を設定するか、動産等に譲渡担保権を設定するか、保証人を立てることになります。

  このうち、建物を担保にとる場合の留意点は次のとおりです。

  建物は敷地がないと単なる廃材価格となりかねないので、敷地利用権原が明らかでなければなりません。

  敷地利用権としては、土地所有権、借地権(地上権、賃借権)があります。

  土地・建物が同一の所有者である場合は、建物についてのみ抵当権を設定しても、抵当権が実行されると法定地上権が発生するので心配はありません。

  敷地が借地権の場合、建物に抵当権を設定し、競売に付されると建物とともに借地権も一緒にくっついて買受人のものになりますが、借地権が賃借権の場合は、買い受け後2か月以内に土地所有者の承諾を求めなければならず、任意の承諾が得られなければ、裁判所に競売に伴う賃借権の譲受け許可の承諾の申立をしなければなりません。

 建物の担保価値は、敷地利用権の価値も含まれますが、それには担保設定前に敷地利用権の存否、種類、価値等を確認しておかなければならないことになります。

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 [飛鳥Ⅱ]

サンセットが早くなりましたね

17時30頃でこんな暗黒の世界になってしまいました

  左側遠くに光るのは横浜税関(ジャックの塔)

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 今回は船首から入船

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飛鳥Ⅱの光量はひときわ多く 

  にっぽんの宝物  希望の光 のように輝いておりました

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2011年7月19日 (火)

被災建物と抵当権

 このたびの震災及び津波により、倒壊、流失し、全・半壊した建物は17万戸を超えているとのこと。

 この中には、ローンの支払いが残っているものや取引上の債務の担保となっているものなども多数に及んでいるものと思われる。

 ローンや債務の担保の方法としては、一般に抵当権が設定されているから、建物が全・半壊した場合に、これらの抵当権の効力がどうなるかが問題となる。

 建物が全壊(流失)した場合は、担保の目的物自体が存在しないから、例え、登記上抵当権が残っていても、抵当権の効力は失われる。

 これに対し、半壊の場合には、理論上は、抵当権の目的物は存在するから、担保価値はかなり低くなであろうが抵当権の効力は残存する。

 しかし、半壊した建物自体は、抵当権が実行されてもほとんど価値がなく、実際に競売に付されても買い手はつかないでしょう。

 もっとも、法定地上権が発生する場合や借地上の建物の場合には、地上権もしくは借地権の価値が生きてくるので問題は残る。

 もっとも、被災地の地価自体は値が付かないか、あるいは極めて安価なものとなるので、競売になることもないと思われるのだが

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[電器椅子]

  新幹線に乗って 

 読書しようと 椅子に付いているランプマークをグィと押して

 いつものクセで(飛行機の時も)天井を見たらライトなどありません 

 椅子の頭の右側にイボのようなガラス玉 上下左右に動く目玉おやじが張り付いているじゃありませんか! 

 これが読書ランプでしたぁ

Dscn3566  

 が軽快にカシャカシャ  移動中も働く 働き蜂さん ご苦労さん

隣の人には迷惑~Dscn3567

 

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